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深圳调整豪宅认定标准 业内:北京也可适时调整
发布时间:2019-11-12 14:25:45 文章来源:无锡市环亚集团平台 有限公司http://thoroo.com
    深圳普宅与非普宅标准迎来重大变化,“双11”这一天,深圳住建部门和税务局相关工作人员均确认,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子均为普通住宅,满两年可免征增值税。

    过去五年,深圳的普宅与非普宅标准以总价、容积率和面积为判断标准,随着房价的大涨,深圳不少房源“被豪宅化”。如今,普宅标准不再考量总价,意味着将有部分房源从非普宅划入到普宅范围。众所周知,深圳对于非普宅将另外征收差额增值税,这被称之为“豪宅税”,随着新的普宅标准执行,将有一部分房源免征增值税。在分析人士看来,或将有30%的市场交易免征增值税,而每套房源免征的税费或将高达几十万元。

    不再以总价计算非普宅标准

    对于普宅和非普宅认定标准调整,深圳市住房和建设局于11月11日公开回应称,日前,深圳市将普通商品住房标准调整为:宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下。这是在坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位下,落实国家减税降赋精神,充分考虑普通居民家庭合理住房消费而采取的一项举措。

    深圳市住房和建设局还表示,本市目前适用的普通商品住房标准于2015年9月公布实施。随着房地产市场形势的变化,该普通商品住房标准与居民合理住房需求日益不匹配。

    2015年9月,深圳发布《关于深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》。根据《通告》,将按十个区来划分:罗湖区每套总价390万元及以下;福田区每套总价470万元及以下;南山区每套总价490万元及以下;盐田区每套总价330万元及以下;宝安区每套总价360万元及以下;龙华新区每套总价320万元及以下;龙岗区每套总价280万元及以下;光明新区每套总价250万元及以下;坪山新区每套总价200万元及以下;大鹏新区每套总价230万元及以下。

    2015年9月,深圳发布《关于深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》,规定了普宅标准。图片来源政府文件截图

    按照上述标准,满足总价、面积、容积率,均可视为普通住房,在二手房交易中可享受增值税减免等优惠政策。如今新的调整,最大的变化是将总价标准去掉。

    众所周知,2015年、2016年,深圳房价飙涨,“普通住宅豪宅化”日趋明显。根据深圳中原研究中心数据统计,2015年10月,深圳市的新房和二手房价格分别为33599元/平方米和44029元/平方米。2018年深圳新房均价到了54120元/平方米,二手房均价达到了59956元/平方米,比2015年10月大涨了61%和36%。过去两年,深圳房地产行业有不少声音指出,深圳需要上调豪宅税的标准。

    深圳市住房和建设局也表示,目前,市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税,这无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。对普通商品住房标准进行调整,将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策,降低刚需购房成本,满足合理住房需求。

    单套房源税费将少交20万左右

    普宅标准调整,最大的影响是二手房税费。目前,深圳二手房交易增值税税收政策是:个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。

    业内:北京也到了普宅标准调整的时候了

    与深圳相似的是,北京同样面临“普宅豪宅化”的情况。而此次深圳普宅标准调整,在业内人士看来,北京也到了普宅标准必须改的时候了。

    众所周知,北京目前实行的普通住宅认定标准为2014年的版本。首先需满足住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上,单套建筑面积在140平方米(含)以下;其次,单价不超过最高限价,或总价不超过最高限价,单价、总价符合其一即可。

    具体的最高限价标准是:五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套;五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元/套;六环外为单价23760元/平方米,总价281万元/套。如果在满足容积率、单套建筑面积的条件下,一套房子的单价或总价在上述价格范围内,则被划为普宅。

    按此现行标准,新京报记者曾梳理过北京有成交记录的45个限房价项目,统计结果发现:45个限房价项目中,67%的项目全部房源为非普宅,符合普宅标准的仅有2个,另有14个项目包含有部分或少量普宅,为其中一些小户型房源。

    张大伟表示,北京86%的新建住宅被认定为豪宅,六环内普通住宅仅有5%。

    众所周知,北京的普宅和非普宅在首付上差异很大,其中普通住宅首套首付是35%,二套首付是60%;非普通住宅首套首付是40%,二套首付是80%。这对于二手房的购房者以及有换房需求的人来说,影响较大。

    合硕机构首席分析师郭毅表示,目前,五环外的很多限房价项目都超出了普宅标准,而真正会住到这些房子里的人,绝大部分是刚需和刚改,他们的收入相对来说并未达到很高水准,这一部分人理应在税费优惠上给予倾斜。“普宅标准应针对当前的市场现状作出适时、及时的调整。” 
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